Beleg in stenen dan zit je goed. Ik heb jaren vermogende cliënten geadviseerd en kreeg erg vaak de opmerking ik beleg in stenen want dan weet ik wat ik heb. Een stuk grond, een gebouw en huurinkomsten. Dat een hele generatie steenrijk is geworden met vastgoed bewijst de Quote 500.
Er zijn echter een hoop manieren om in vastgoed te investeren, maar niet ieder moment en niet iedere vorm is verstandig.
Ontroerende beleggingen
Commercieel vastgoed heb je in alle soorten en maten. Winkels, Kantoren, Bedrijfshallen, Hotels en parkeergarages. Je kunt op verschillende manieren investeren in dit vastgoed. Je kunt direct of indirect vastgoed kopen. Waarbij indirecte vastgoed zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd kan zijn. Aan iedere vorm zitten voor en nadelen. Een ding is zeker vastgoedland houd niet van een stijgende rente. De verschillen op een rijtje.
Direct vastgoed:
Het object staat op naam. Je bent eigenaar en weet precies wat je hebt. Nadeel is tevens dat je alles zelf moet regelen (of uitbesteden), zoals onderhoud, verzekeringen, eventueel een nieuwe huurder. Daarnaast heb je ook weinig spreiding en mede afhankelijk van het type huurder een groter risico. Het is op dit moment echt een kopersmarkt waarbij scherp onderhandelen loont.
Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen:
Je koopt een participatie. Hieraan zijn vaak instapkosten verbonden. Een voordeel is dat het gaat om een gespreid mandje met vastgoed objecten. Het is van belang om de contractduur huurders van de huurcontracten in de gaten te houden en de bezettingsgraad. Een ander aandachtspunt is de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Zeker nu er van alle kanten signalen komen dat de rente wat kan gaan stijgen, sluipt er een gevaar in dat een te hoog vreemd vermogen door de hogere rentekosten als een hefboom tegen je gaat keren. Het allergrootste nadeel is dat er vaak weinig liquiditeit is als je uit wilt stappen, of dat je er helemaal niet uit kunt.
Beursgenoteerde vastgoedaandelen:
Lage aankoopkosten maar wel een hoge bewegelijkheid. Goede verhandelbaarheid en dividend uitkering. Daarnaast is er een erg grote spreiding van de onroerend goed portefeuille. Fondsen worden vaak door veel analisten in de gaten gehouden en daarom realistisch geprijsd. Maar ook beursgenoteerd vastgoed is meestal voor een groot deel gefinancierd. Wat dat betreft zou ik een verhouding van 50% als acceptabel houden.
Welke stenen?
De tijden dat je in Europa echt veel aan onroerend goed kunt verdienen zijn voorlopig voorbij. Althans als bezitter. De groep die er omheen zwermt: makelaars, commissionairs, notarissen en hypotheekverstrekkers weten altijd wel munt te slaan uit iedere transactie, of die nu winst of verlies betekent voor de eigenaar. In opkomende landen is het een ander verhaal en een ander hoofdstuk.
Voor Europa en Amerika geld dat de creditcrisis het vastgoed op zijn fundament heeft doen schudden en we verwachten dat op menige balans nog steeds geen reële waarde te vinden is. Dat is namelijk een manier om een bubbel in stand te houden.
Aangezien de rente ook nog richting het noorden (omhoog) neigt, blijft er hoogstwaarschijnlijk druk staan op de onroerend goed prijzen. Wij vinden het dan ook niet raadzaam om nu een groot belang in stenen op te bouwen.
Wilt u toch een belang in vastgoed opbouwen dan zouden wij in eerste instantie kiezen voor direct onroerend goed of als het budget wat kleiner is voor beursgenoteerd onroerend goed. We zouden ver weg blijven van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen aangezien deze entiteiten uitblinken in mogelijkheden om achter de schermen te rommelen.
Conclusie
Het is nog steeds geen goed moment om vastgoed te kopen. Als je nu toch vastgoed wilt kopen en je budget en tijd staat het toe, koop het dan rechtstreeks aan tegen een scherpe prijs. Het is een kopersmarkt. Voor een kleiner budget, belegt u in beursgenoteerd vastgoedaandelen. Blijf af van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen.
Alain de Haas
Managing Director Helliot Vermogensbeheer
http://www.helliot.nl/
